50代半ばで、新築分譲マンションを買い換えしました
もちろん一部借入で住宅ローンを組むしか有りません
最初のマンションでは都市銀行で、二件目は地方銀行で住宅ローンを組みました
どちらの住宅ローンも、せっせと繰上返済しました
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それではお伝えします
分譲マンション買換で新築を選んだ理由
分譲マンション買い換えで、なぜ新築を選んだのか。
前に住んでいたマンションも分譲でしたが、購入時の築は18年でした。
私は一度くらいミキさんに新築マンションに住まわせてあげたいとズーと思っていました。
それが一番の理由です。
万が一購入後に、ローンを払えなくなっても、売却すればよいと腹をくくっていました。
もちろん購入費用が、予算内に収まることが大前提ですね。
収まる物件が無ければ、築浅の中古にするつもりでもいました。
物件の探し方
基本的に新築マンションの物件は、インターネットの不動産情報で探しました
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分譲マンションの購入予算
どれだけの金額の分譲マンションを購入することができるのか、自分なりに数字を仮立てして算出シュミレーションしました。
購入に必要なお金の算段
- 手元にある現金
- 今住んでいるマンションの売却額
- ローンを組める金額
手元にある金額
この金額は、明確ですよね。問題は全てのお金を使う算段にしては、ならないということです。
何かあったら、本当に取り返しがつきません。
買ったはいいが、すぐに売り払わなくなってしまいます。
私は、ローンと同じ金額を、手元に残す算段で頭金に使えるお金を算出しました。そうすれば何かあっても安心できると考えました。
今住んでいるマンションの売却額
これは、自分の思い通りに描く金額で進めることができる話ではありません。
売る方は高く売りたい、買う方は安く買いたい。
おそらくその中間当りの金額になるだろうと、予測しました。
前のマンションを売りに出した頃は、中古マンション市場が冷え切っていた頃で、全く高く売れるとは予想できませんでした。
駅1分、イオンの側と立地はいいのですが、築30年過ぎているのがネックなのか、市場が冷え切っているので買い手もいるのかどうかも不安でした。
ちなみに今の中古市場は活況です。
先日、ネットで前のマンションを検索したら、倍近い金額で売りに出ているのを見ました。
売りに出す何ヶ月か前に、他の仲介業者で査定してもらったこともあり、期待していたのですが、今回の仲介業者からは、もうその金額では売りに出せないと言われてしまいました。
しかし、運がよかったのか、売り広告を出してすぐに、買い手が現れました。
同じマンションの別の部屋に住んでいる人でした。
仲介業者に聞くと、中古は、同じマンションから移動する人が結構いると教えてくれました。
その人は、広い部屋に越したいと考えて探していたそうです。
売却額としては、予想通り、こちらからの希望額と、ここまでまけてと言われた金額の中間でした。
早く売れるにこしたことは無いので、よしとしました。
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ローンを組める金額
ローンを組む場合の上限をいくらにするか。
基本の考え方は下記です
返済できなくなった時に対応できる金額までとする
具体的には、売却した金額でローンを全額返済できること
年齢も５０代半ばです。万一のことを考えました
今住んでいるマンション売却額が低くなっても、ローン金額を増やすつもりはありませんでした。
個人事業主でしたので、返却できなくなるのが、一番怖いです。
それらを踏まえて、購入できるマンションの予算シュミレーションを作成し、物件探しに動き始めました。
住宅ローンをどこの銀行で組むか
先にもお伝えしましたが、住宅ローンは2度組むことになりました
- 1件目：都市銀行
- 2件目：地方銀行
都市銀行で住宅ローンを組む
1件目の仲介会社では、都市銀行を扱っていませんでした
その時は、そんな仲介会社があるんだなと思ったくらいでしたが、後悔しました
その時の顛末は、【中古マンション購入】で後悔しない為の仲介会社の選び方 を参照して下さい
他の借入は利率がメチャ高いため、なんとかしなければと思って思いついたのが、務めていた会社のメインバンクに連絡を取りました
なんとか住宅ローンを組むことができ、ホットしたことを覚えています
務めている会社のメインバンクは重宝します
都市銀行で住宅ローンを組む
2件目は、新築だったので分譲会社の提携銀行を利用しました
都市銀行も地方銀行もありました
一番最初にローン申請の通った銀行にしました。それがたまたま地方銀行でした
利息の利率は都市銀行も地方銀行も同じでした
地方銀行の方が、小まめに連絡取り合うことが多かったです
住宅ローンはセッセと繰上返済しました
元々住宅ローンは短めの組んでいました
その方が総額で払う利息が少なくて済むからです
短い返済期間でしたが、それでも小まめに繰上返済を行いました
理由は、繰上返済に手数料がかからなかったことが一番大きいです
返済期間が短くなればなるほど、利息の総返済額も減ってくるので、繰上返済はイイと思います
現金での支払いが必要な費目
家はローンで購入できますが、家を購入するためには、様々な費用が発生します。
- 印紙税
- 登記費用・登録免許税
- 司法書士依頼費用
- 住宅ローン関連費用
- 管理費・修繕積立金
- 申込証拠金
- 引越費用
それらは基本現金です。使える現金を用意しておく必要があります。
仲介に出した、部屋が売れた場合も、仲介手数料は現金で支払う必要があるので、注意して下さい。結構高いです。
私達は50代半ばで分譲マンションを買換して今に至っています
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まとめ
中高年で購入する分譲マンション、予算は自分の身の丈を超えないようにしましょう
分譲マンションに住んでいる場合、購入できる費用は、手元資金、住んでいるマンションの売却額から仲介費用を引いた額、ローンです。
ローンは絶対、背伸びをした金額にしない。購入後何かあっても返済できる金額にしましょう。
先に物件ありきでなく、用意できる金額までの物件に絞りましょう。
家以外にかかる費用は現金で用意しましょう。
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